换房成交看板
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结论（2026-10-26）
世纪春城四期和金地梅陇镇一期并列主线，同一片区，按房源挑。偏好环境、地势平选世纪春城（450 万以内，只盯厅出阳台户型）；偏好空间选金地（420—440 万，安静楼栋、中间楼层、装修旧）。
两边最近一年还在跌，不急，2027 年上半年前谈到目标价再买。福田更抗跌，但同样的钱，颐林雅院的使用面积比金地少约 29%，先实地看梅林二村、颐林雅院作对照。
季度成交单价：龙华还在跌，福田基本横住
每季度全部成交的单价中位数（万元/㎡）。每季度只有几到十几笔，单季会跳，看趋势。
三房成交总价区间
2025-07 以后成交。横条为 P25—P75，圆点为中位数，红线为 460 万上限；右侧为 460 万以内的成交占比。
实测得房率：金地 103%，世纪春城 89%
户型图测量面积（各房间面积合计，含阳台全面积）÷ 建筑面积，取成交和在售里 80—125㎡ 三房及以上的中位数。横条为 P25—P75，圆点为中位数，虚线为 100%；右侧为样本套数。
每 1 万元买到的使用面积
㎡/万元，越长越划算。
2021→2026 单价跌幅
全年全部成交单价中位数对比，越短越抗跌。
租售比
三房整租一年租金 ÷ 房价。都低于 3% 房贷利率，纯算钱租房更划算。
三房整租月租中位数
元/月，2025-07 以后。租金反映住着的价值。
逐笔三房成交：同一小区好房和差房差 6%—25%
80—125㎡、3 房及以上，2024 年以后。悬停看楼层和朝向。
全部数据
笋盘追踪与行情
市场温度
四个转暖信号，同时出现两三个说明市场在转向，要加快动作。成交记录有滞后，最近一两个月可能没录全，成交量信号偏保守地看。
挂牌均价走势（近 90 天）
按在售套数加权的挂牌均价，以首日为 100。低于 100 表示业主在降价。
在售套数走势（近 90 天）
各区域小区在售套数合计。在售变多、成交变少，买方更有议价空间。
各小区行情
在售和挂牌均价取最新一天，与 90 天前比较；成交为最近 90 天；溢价 = 挂牌均价 ÷ 近 90 天成交单价中位数 − 1。
笋盘候选：在售三房，按比成交价低多少排序
80—125㎡、3 房及以上。"比成交"= 挂牌单价 ÷ 该小区 2025-07 以后三房成交单价中位数 − 1，负数越大越便宜。挂牌一般比成交高 5%—20%，挂牌就低于成交价的值得重点看。
最近 90 天成交
所选区域全部成交，"比中位"= 单价 ÷ 该小区 2025-07 以后同类成交单价中位数 − 1。